MULTIMEDIAPLAN.AT & IEMAR, TU Wien © 2002 229 Planungsoptimierung durch computergestützte städtebauliche Kalkulation Sonja STELLING & Theo KÖTTER Dipl.-Ing. Sonja Stelling, Universität Hannover, Geodätisches Institut, Lehrstuhl Liegenschaftswesen, Planung und Bodenordnung, Nienburger Str. 1, 30167 Hannover, stelling@gih.uni-hannover.de Prof. Dr.-Ing. habil. Theo Kötter, Universität Hannover, Geodätisches Institut, Lehrstuhl Liegenschaftswesen, Planung und Bodenordnung, Nienburger Str. 1, 30167 Hannover, koetter@gih.uni-hannover.de 1. EINLEITUNG Entsprechend dem deutschen Planungsrecht ist eine sozialgerechte Bodennutzung ebenso wie kostensparendes Bauen und eine kostengünstige Herstellung von Erschließungsanlagen anzustreben (§§ 1(5) und 123(2) BauGB). Das Ziel, kostengünstiges Bauland in ausreichendem Maße bereitzustellen, ist in vielen Fällen allerdings nur schwer mit der angespannten Haushaltslage der Kommunen vereinbar, was zu einer Verknappung der Baulandausweisung sowie einem Angebot weit über den finanziellen Möglichkeiten der Wohnungsnachfragenden führt. Um die Hauptkostenfaktoren bei der Bauleitplanung entsprechend frühzeitig beeinflussen zu können, ist eine Unterstützung von Planungs- und Entscheidungsprozessen durch Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen unverzichtbar. Diese können durch die aktuellen Entwicklungen im Software-Bereich unterstützt werden. In diesem Beitrag sollen die drei bedeutensten Bereiche mit Kosteneinsparungspotentialen für die Baulandentwicklung, Grunderwerb, Erschließung und Zwischenfinanzierung, dargestellt werden. Auf Grundlage der städtebaulichen Kalkulation wird aufgezeigt, wie eine Optimierung mit Hilfe des Computereinsatzes realisiert werden kann. Es wird die Software-Lösung SKIP (Städtebauliche Kalkulation integrierter Projekte) vorgestellt, die durch eine datenbankbasierte Kalkulation städtebaulicher Planungen u.a. folgende Möglichkeiten bietet: • Unterstützung der Entscheidungsfindung durch Ermittlung und Darstellung der finanziellen Auswirkungen verschiedener Planungs- und Durchführungsvarianten • Sicherung der Wirtschaftlichkeit in der Durchführungsphase über einen zeitlichen und monetären Abgleich der Realisierung mit den Planungsvorgaben • Residuale Bestimmung eines rentierlichen Anfangswertes für den Grunderwerb 2. KOSTENOPTIMIERUNG IN DER STÄDTEBAULICHEN PLANUNG Eine Betrachtung des Städtebaus unter Finanzierungs- und Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten ist nicht neu, sie wird vor allem in Perioden kommunaler Finanzengpässe immer wieder thematisiert. Zu kosten- und flächenoptimierenden Planung wurden daher bereits mehrfach Sollwerte erarbeitet. Beispielhaft zu nennen sind die veröffentlichten Checklisten des Rationalisierungs-Kuratorium der Deutschen Wirtschaft e.V. (RKW). In den verschiedenen Arbeitshilfen werden Kennzahlen und Empfehlungen zu den Flächenfestsetzungen im Bebauungsplan sowie der Anlage der Ver- und Entsorgungsnetze, der Gebäudekonstruktion und der Anlage der Erschließung bereitgestellt. Als wesentlicher Kostenfaktor bei der Eigenheimherstellung erweist sich der Grunderwerb, der in Hochpreisregionen bis zu 50% der gesamten Herstellungskosten ausmachen kann. Das Bodenpreisniveau ist standortabhängig und kann daher durch eine entsprechende Gebietsauswahl beeinflusst werden. Darüber hinaus gilt es, durch flächensparende Bauweisen und Erschließungsformen den Bodenanteil zu minimieren. Weiterhin sind die Erschließungsausbaukosten von entscheidender Bedeutung. Zur Erschließungsoptimierung wurden von GASSNER et. al. bereits umfangreiche Untersuchungen durchgeführt. Die Erschließung ist abhängig von Art und Maß der zulässigen Bebauung, der zu erwartenden Verkehrsentwicklung und der örtlichen Situation. Als Grundsätze für eine kosten- und flächensparende Erschließung können die Realisierung doppelseitig angebauter Straßen in einem modifiziertes Verästelungsnetz mit einer Integration von Geh-, Rad- und Fahrwegen angesehen werden. Ebenso von Bedeutung ist die Auswahl angemessener Ausbaustandards sowie einer Optimierung des ruhenden Verkehrs. Im Bezug auf die Bebauungsdichte hat sich gezeigt, dass bei einer Erhöhung der GFZ über 0,8 hinaus keinen nennenswerten Flächen- und damit auch Kostenersparnisse mehr erzielt werden können. Eine Minimierung des dritten Kostenfaktors, der Zwischenfinanzierung, kann durch eine effiziente und koordinierte Durchführung der Maßnahme ermöglicht werden. Eine ganzheitliche Organisation des Entwicklungsprozesses von der Standortfrage und Planung bis hin zur Realisierung der Erschließung unter Beteiligung aller Betroffenen ist dafür unverzichtbar. Zur Beeinflussung der genannten Kostenfaktoren und Sicherung der Rentabilität und Liquidität des Projektes ist eine Unterstützung von Planungs-, Entscheidungs- und Durchführungsprozessen durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen mittels städtebaulicher Kalkulation sinnvoll. 3. STÄDTEBAULICHE KALKULATION Folgende Typen der städtebaulichen Kalkulation werden unterschieden (DIETERICH/DRANSFELD, KÖTTER): • Dynamische Investitionsrechnung: Durch eine periodengerechte Abbildung aller Ausgaben und Einnahmen über den gesamten Durchführungszeitraum im Rahmen einer Kosten- und Finanzierungsübersicht kann die Wirtschaftlichkeit der städtebaulichen Maßnahme ebenso wie der Finanzierungsbedarf zu verschiedenen Zeitpunkten untersucht werden. • Rentierlicher Anfangswert für den Boden: Für das zu entwicklende Bauland kann ein tragfähiger Anfangswert aus Vergleichspreisen für baureifes,