1 Abstrak- Grand Sungkono Lagoon merupakan hunian superblock yang terdiri dari Tower Venetian dan Caspian. Grand Sungkono Lagoon berkonsep memadukan antara apartemen dan mall. Investasi pada pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, sehingga perlu dilakukan analisa kelayakan untuk mengetahui kelayakan pada proyek pembangunan apartemen ini. Penulisan Tugas Akhir ini dilakukan dengan menganalisa aspek finansial. Dalam perhitungan finansial dengan masa investasi selama 10 tahun menggunakan parameter NPV (Net Present Value), IRR (International rate of Return) dan PP (Payback Period). Setelah dilakukan perhitungan analisa finansial, pembangunan Tower Venetian dikatakan layak dengan MARR = 11,2% menghasilkan NPV Rp 207.599.344.809,00.. Sedangkan Tower Caspian menghasilkan NPV Rp 258.266.862.593,00. Analisa sensitivitas dengan parameter harga jual unit dan tingkat suku bunga.. Harga jual unit apartemen Tower Venetian diturunkan hingga 40% dan menghasilkan NPV bernilai negatif dan pada tingkat suku bunga mencapai 39.16%. Sedangkan pada Tower Caspian harga jual unit apartemen diturunkan hingga 35% akan menghasilkan NPV bernilai negatif dan pada tingkat suku bunga mencapai 19.1%. Kata Kunci : Analisa, Aspek Teknis dan Finansial, Apartemen, Grand Sungkono Lagoon Surabaya I. PENDAHULUAN urabaya merupakan kota terbesar kedua di Indonesia. Menurut Dispendukcapil kota Surabaya, jumlah penduduk Surabaya pada bulan Januari tahun 2016 telah mencapai 2.946.384 jiwa. Lahan perumahan yang ada sudah semakin sempit sehingga untuk pembangunan rumah satu atau dua lantai di Surabaya sudah tidak lagi memadai bila dibandingkan dengan pertumbuhan penduduknya. Masalah penyediaan tempat tinggal ini bisa dikurangi dengan bangunan tempat tinggal vertikal yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen. PT. PP Properti membangun Grand Sungkono Lagoon yang berupa sebuah hunian superblock lengkap yang akan memenuhi kebutuhan tersebut. Grand Sungkono Lagoon merupakan suatu kawasan hunian yang terdiri dari apartemen dan mall. Lokasi ini terletak di Jl. Abdul Wahab Siamin Kav. 9-10. Terdiri atas Tower Venetian dan Caspian. Tower Venetian merupakan apartemen dengan 34 lantai serta Tower Caspian merupakan gabungan antara apartemen dengan mall dengan ketinggian 48 lantai. Sektor properti menjadi salah satu pilihan yang banyak diminati karena harga properti cenderung terus menerus meningkat. Dengan investasi pembangunan proyek yang besar maka perlu diketahui apakah proyek ini layak dilihat dari aspek finansial. Selain itu, sebuah gedung apartemen perlu dianalisa kelayakannya sesuai dengan pemenuhan persyaratan bangunan. Karena faktor lokasinya yang strategis, yaitu terletak di area utama Surabaya Barat, dekat dengan gerbang tol Satelit, Golden City Mall, Ciputra World, serta sekolah dan universitas maka diharapkan dapat menambah nilai jual dari Grand Sungkono Lagoon. Rencana pembangunan proyek ini harus dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Dengan melihat tingkat okupansi sebuah apartemen yang berkisar antara 60-100%, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang nilainya lebih berat daripada investasi perumahan, maka sangat penting dilakukan studi kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor yang cukup besar. II. TINJAUAN PUSTAKA Pengkajian Aspek Finansial Aspek Finansial sangat penting kaitannya dalam mengetahui besaran manfaat dari sebuah kegiatan investasi. Menurut Suliyanto (2010), beberapa metode yang dapat digunakan untuk menilai kelayakan investasi, yaitu : 1. Metode Payback Period (PP) 2. Metode Net Present Value (NPV) 3. Metode Profitability Index (PI) 4. Metode Internal Rate of Return (IRR) 5. Metode Average Rate of Return (ARR) Dasar perhitungan metode Payback Period (PP), Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI) dan Internal Rate of Return (IRR) adalah aliran kas (cash flow). III. METODOLOGI Analisa aspek finansial dilakukan setelah melakukan analisa aliran kas yang akan terjadi yaitu : 1. Aliran kas masuk untuk perhitungan aspek finansial. 2. Aliran kas keluar untuk perhitungan aspek finansial. Analisa aspek finansial dilakukan dengan cara menghitung 3 parameter kelayakan investasi yaitu : 1. NPV NPV merupakan metode yang dilakukan dengan cara membandingkan nilai sekarang dari aliran kas masuk bersih dengan nilai sekarang dari biaya pengeluaran suatu investasi. Jika hasil NPV>0 maka proyek dikatakan layak sedangkan jika NPV<0 maka dapat dikatakan tidak layak. 2. IRR Merupakan tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (penerimaan) yang telah dipresentvaluekan dan cost (pengeluaran) yang telah dipresentvaluekan sama dengan nol (Pudjosumarto, 1998 : 49). Kriteria investasi IRR ini memberikan pedoman bahwa investasi bisa diterima dan dikatakan layak jika IRR > MARR. Analisa Finansial Tower Venetian dan Caspian Grand Sungkono Lagoon Surabaya Laveda Nidya Irianti dan Yusroniya Eka Putri Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 E-mail: iput@ce.its.ac.id S