107 商 业 经 济 企业改革与管理 2017年11月上 摘要：对于融资求高、融资规模大、持时间长的行来说， 由于我国房地产金融的不够成熟，房地产项目的融资的过程当中， 受到诸多不确定素的响而遭受经济损失的可能性较大。项目融 资风险的薄弱环节在于事前的控制，是我国项目在融资过程中存 在的主问题，如何打破常规，使用财务分析方法控制融资成本， 解决项目的持开发中的经费问题，格控制每个环节的经济效 ，改善和提升项目自身的资金动能、降低融资风险，将是项 目融资筹划中思考的问题。 关键词：项目融资；渠道风险；预测 一、研究背景及意义 1.研究背景 随着我国在2007年至今政策的不断调整下，市场上很多房产 商面临着销售的压，虽然很多城市，特是一线城市房价居高不 下，然而售价下降的风险已经临近许多城市房价已开始下跌根 据发改委的计资料和计局的调研显示，一些大的地产商比如万 科招商地产等纷纷下调价格，商品房打折销售，目的是为了快 资流，尽快的回笼资房屋售价的不明朗，许多打算买房的 人手里拿着钱一直保持观望的态度住房空的比例高和成交数 量的不足，导致人们不管是投资还是自己住都不急于买房，按照国 际惯例，商品房的空率一般是在10%上下浮，但是我国的商品 房空率早已经超了这一比率 销售的下滑也在一定的程度上促使房地产行业面临着巨大的资 困难，进而房地产行业的融资困难程度根据我国经济学家 的析，目我国的建筑行业存在着巨大的资压，好大一部 司因为融资的困难，资链断裂而产生破产的风险 由表1所示，从我国的商品房数据来看，2015年1～9月份，商 品房的销售面积82908万m 2 ，同比增长7.5%，商品房销售额56745亿 ，同比增长了15.3%但是，开发投资和新开工的同比增速仍然 在下滑自2015年11月份以来，中央政治局会议中央经济工 作会议均要化解房地产库存，住建部作为主管部门，在2016年 的工作中，把去库存作为房产工作的中点，为明年房地产工作定下 基调 2.研究意义 资问题一直是房地产项目投资者比较心的问题，由于近些 年房地产行业的繁荣发展，竞争激烈的情下房地产投资企业想要 在众多竞争中获得成，不仅仅需要技术能管理经验和以往 投资中获得的名誉，还有融资的能如果开发商乏筹集资的 能，即便是获得了开发建设用地的土地使用权，在不能安排建设 资的情下，开发商很可能由于资的周转困难而导致土地开发 的资跟不上，从而大项目的风险，所以项目融资对房地产开发 的意义尤为重要 3.文献综述 Anna S. Mattila Hyunjoon Kim和Zheng Gu在Hotel real estate investment trusts risk features and beta determinants（2002）[1]析了酒店的房地产投资信托基的 系和非系风险，得酒店用并购和降低债融资可降低融资 的风险Mukesh K.Chaudhry，Suneel Maheshwari和James R.Webb 在REITs and Idiosyncratic Risk（2004） [2] 中深化了对 REITs 运作风险的研究，运作风险的主要影响因素是流性和资 使用效率韩学（2009） [3] 在房地产开发项目的融资成本及风 险析中析了房地产项目融资与融环境之间的联系，并说明 房地产项目司应该对融资的风险预知，进行相应的风险预控 和防范陈立文等（2013） [4] 研究了各因素对我国房地产融资风险 的影响，以及各影响因素之间的系，构建了房地产项目融资的风 险控系伦赵中秋（2005） [5] 也就我国房地产企业的融资 的中存在的问题进行了研究，我国要在一定程度上要大拓展 项目融资渠道，从而少房地产融资风险 二、项目融资的理论基础 1.MM理论 在融资方面最突的理论就是MM理论，这是1958年由国经济 学家米勒和莫迪安尼在资本成本司价值与投资理论中 来的，它为企业的融资供了理论基础MM的模型在主张企业负 债率越高价值越大，而没有考虑随着企业负债的增，存在的 风险也会相应的大也就是企业陷债危机财亏空的概率增 ，甚至导致企业破产但是由于MM理论的假设条件太过于苛， 所以在实际中的知道作用并不是很大 2.新优序融资理论 项目融资的风险研究 武春 陈致成 （新疆财经大，新疆 乌木齐 830012） 表1 全国房地产开发主要指标预测情况 单位：亿元、万m 2 、% 指标 2013年 2014年 2015年1～9月 2015年1～12月 2016年1～12月 完成值 增长 完成值 增长 完成值 增长 预测值 增长 预测值 增长 固定资产投资 435747 19.4 501265 15.0 394531 10.3 553230 10.2 602808 9.5 房地产开发投资 86013 19.8 95036 10.5 70535 2.6 97630 2.7 99425 3.5 房地产开发资来源 122122 26.5 121991 -0.1 90653 0.9 124838 2.3 131752 6.8 中：国贷款 19673 33.1 21243 8.0 15701 -3.6 21132 -0.5 21287 7.4 中：个人按贷款 14033 33.3 13665 -2.6 11567 18.1 16390 19.9 17947 9.5 施工面积 665572 16.1 726482 9.2 693652 3.0 756304 4.1 758009 3.4 新开工面积 201208 13.5 179592 -10.7 114814 -12.6 161858 -9.9 147853 -3.6 竣工面积 101435 2.0 107459 5.9 50967 -9.8 97842 -8.9 91642 0.9 销售面积 130551 17.3 120649 -7.6 82908 7.5 131978 9.4 136289 4.4 销售额 81428 26.3 76292 -6.3 56745 15.3 90305 18.4 98292 9.6 土地购面积 38814 8.8 33383 -14.0 15890 -33.8 23514 -29.6 24657 9.1 数据来源：国家计局预测值由国家信息中心中国房地产信息（www.crei.cn）析预测