JURNAL TEKNIK ITS Vol. 10, No. 1, (2021) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D13 Abstrak—Suatu lahan yang diatasnya telah berdiri bangunan yang tidak termanfaatkan lagi oleh pemiliknya terletak di Jalan Gatot Subroto Kota Tangerang. Lahan tersebut merupakan lahan milik PT. Sabar Subur Makmur Sentosa. Berdasarkan berita yang diliput pada tanggal 13 Juli 2019 oleh CNNBANTEN.ID, pemilik properti yang telah berdiri sejak tahun 2000-an tersebut berencana akan menawarkan kepemilikan lahan kepada Investor yang tertarik untuk melakukan akusisi. Namun lokasi yang strategis saja belum cukup untuk membuat investor tertarik untuk mengakusisi lahan ini, hal ini dibuktikan dengan belum adanya kegiatan baru yang terjadi di atas lahan tersebut selama lebih dari satu (1) tahun. Oleh karena itu diperlukan analisis lebih lanjut dan mendalam untuk mengetahui alternatif penggunaan yang memberikan nilai lahan tertinggi, sehingga investor tertarik untuk melakukan akusisi. Untuk mendapatkan nilai lahan tertinggi pada lahan di Jalan Gatot Subroto, Kota Tangerang ini digunakan metode Highest and Best Use. Analisis ini meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek finansial dan produktivitas maksimum. Aspek legal menganalisis zoning dan building code; aspek fisik menganalisis ukuran dan bentuk tanah, utilitas, aksesibilitas, dan desain awal alternatif; aspek finansial menganalisis biaya investasi, pendapatan properti, pengeluaran operasional properti dan Net Present Value (NPV); dan produktivitas maksimum untuk menentukan alternatif properti yang memberikan nilai lahan tertinggi tertinggi. Dari hasil analisis yang dilakukan didapatkan bahwa ada tiga alternatif yang memenuhi aspek legal, aspek fisik, dan aspek finansial. Alternatif tersebut adalah apartemen, pusat perbelanjaan, dan pergudangan. Dari analisis Highest and Best Use (HBU) didapatkan alternatif peruntukan terbaik yang memberikan nilai lahan tertinggi pada lahan di jalan Gatot Subroto Kota Tangerang adalah apartemen dengan penambahan nilai dari nilai lahan awal sebesar Rp. 7.500.000/m 2 menjadi Rp. 17.996.615/m 2 atau sebesar Rp. 10.496.615/m 2 , yang berarti pemanfaatan lahan untuk apartemen akan memberikan produktifitas lahan sebesar 140%. Kata Kunci—Highest and Best Use, Lahan, Properti. I. PENDAHULUAN ERTUMBUHAN perekonomian penduduk yang terus meningkat di kota besar seperti Tangerang, menimbulkan daya tarik bagi investor untuk masuk dan mengembangkan usahanya di Tangerang. Proyek konstruksi adalah salah satu ranah favorit bagi para penanam modal. Pertumbuhan ekonomi kota Tangerang di sektor konstruksi menempati peringkat ketiga yaitu sebesar 7,2 %, dibawah sektor perdagangan sebesar 8,68 % di posisi pertama, dan komunikasi sebesar 7,48 % di posisi kedua [1]. Peningkatan disektor konstruksi ini merupakan dampak dari permintaan yang besar oleh masyarakat akan properti, baik untuk hunian, maupun untuk berinvestasi. Untuk meningkatkan efisensi pada keterbatasan lahan yang diakibatkan oleh jumlah permintaan masyarakat yang besar maka, perlu dilakukan optimalisasi penggunaan lahan. Salah satu lahan yang diatasnya berdiri bangunan yang tidak termanfaatkan lagi oleh pemiliknya terletak di Jalan Gatot Subroto, Kota Tangerang. Lahan tersebut merupakan milik PT. Sabar Subur Makmur Sentosa. Berdasarkan berita yang diliput pada tanggal 13 Juli 2019 oleh CNNBANTEN.ID, pemilik properti yang telah berdiri sejak tahun 2000-an tersebut berencana akan menawarkan kepemilikan lahan kepada Investor yang tertarik untuk melakukan akusisi . Sampai per tanggal 16 Oktober 2020 kondisi lahan masih dalam kondisi belum terjual yang bisa dilihat di Gambar 1. Menurut Andriani , kualitas serta lokasi suatu lahan akan berdampak pada nilai lahan wilayah tersebut [2]. Jika dilihat dari lokasi (Gambar 2.) lahan berada di jalan utama yang selalu padat dilalui kendaraan, dekat dengan akses pintu keluar/ masuk tol, dan berada di kawasan industri. Namun lokasi yang strategis saja belum cukup untuk membuat investor tertarik untuk mengakusisi lahan ini, hal ini dibuktikan dengan belum adanya kegiatan baru yang terjadi di atas lahan tersebut selama lebih dari (satu) 1 tahun. Salah satu faktornya adalah umur bangunan yang berdiri diatas lahan tersebut dipekirakan telah melebihi umur manfaat bangunan yang ditetapkan UU nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan. Oleh karena itu diperlukan analisis Highest and Best Use (HBU) untuk mengetahui alternatif penggunaan yang Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan di Jalan Gatot Subroto Kota Tangerang Lukas Adiputra, Retno Indryani, dan Christiono Utomo Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail: retno_i@ce.its.ac.id P Gambar 1. Kondisi Eksisting Bangunan.