JURNAL TEKNIK ITS Vol. 11, No. 2, (2022) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C42 Abstrak—Gedung Flamingo Surabaya yang terletak di Jalan Raya Genteng Kali No. 51-53 Kecamatan Genteng, dengan luas tanah sebesar 2.200 m² dan luas bangunan 1.500 m², semula merupakan gedung serbaguna yang memiliki fungsi sebagai gedung untuk acara seperti pernikahan, ulang tahun, sampai acara rekrutmen pekerjaan sebuah perusahaan. Sejak tahun 2020 gedung tersebut tidak berfungsi lagi, yang berarti gedung tidak lagi sebagai properti komersial. Nilai lahan untuk properti non komersial tidak setinggi nilai lahan untuk properti komersial. Dengan lokasi yang sangat strategis, sangat disayangkan apabila nilai lahan untuk gedung tersebut tidak bisa tinggi. Oleh karena itu diperlukan analisa kemungkinan alternatif penggunaan dari lahan Gedung Flamingo untuk mengetahui penggunaan yang menghasilkan nilai lahan tertinggi dengan metode Highest and Best Use (HBU). Metode HBU ini meliputi aspek legal, aspek fisik, aspek finansial, dan produktivitas maksimum. Aspek legal menganalisis zoning. Aspek fisik menganalisis ukuran, bentuk dan kegunaan, aksesibilitas, utilitas, serta perencanaan bangunan. Aspek finansial menganalisis kelayakan finansial. Analisa produktivitas maksimum untuk mengetahui alternatif properti yang menghasilkan nilai lahan tertinggi dan terbaik. Dari hasil analisa menggunakan metode HBU didapatkan nilai eksisting properti sebesar Rp. 113.496.377.508. Sedangkan hasil analisa untuk alternatif penggunaan lain didapatkan bahwa alternatif hotel merupakan alternatif penggunaan yang memiliki nilai lahan tertinggi dan terbaik dengan nilai lahan sebesar Rp. 278.579.997.176. Kata Kunci—Gedung Flamingo, Highest and Best Use, Nilai Lahan, Properti Komersial. I. PENDAHULUAN EDUNG serbaguna adalah suatu bangunan fasilitas pendukung yang dimanfaatkan masyarakat sebagai tempat untuk berbagai macam kepentingan seperti acara pernikahan, ulang tahun, maupun acara sejenis lainnya. Gedung serbaguna umumnya terdapat pada kota-kota besar di Indonesia. Kota Surabaya termasuk salah satu kota yang hingga saat ini masih menggunakan gedung serbaguna sebagai tempat untuk mengadakan acara karena harga sewa yang relatif terjangkau. Salah satu gedung serbaguna yang ada di Surabaya adalah Gedung Flamingo. Gedung Flamingo terletak di Surabaya Pusat tepatnya di Jalan Raya Genteng Kali No. 51-53, Kecamatan Genteng, Kota Surabaya. Gedung ini didirikan pada tahun 1992. Pada tahun 2008, Flamingo berubah menjadi restoran dengan konsep tradisional yang dinamakan Wakul Nasi Flamingo. Sejak tahun 2020 gedung dengan luas lahan sebesar 2.200 m² dan luas bangunan sebesar 1.500 tersebut tidak berfungsi lagi sehingga gedung tersebut bukan lagi sebagai properti komersial. Nilai lahan untuk properti non komersial tidak setinggi nilai lahan untuk properti komersial. Ditinjau dari segi lokasi, gedung tersebut terletak pada lokasi yang sangat strategis. Tetapi akan sangat disayangkan apabila nilai lahan untuk gedung tersebut tidak bisa tinggi. Oleh karena itu perlu dilakukan analisa terhadap lahan Gedung Flamingo yang dapat memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik. Salah satu cara untuk menentukan nilai lahan adalah dengan menggunakan metode Analisa Highest and Best Use (HBU). Analisa HBU yang digunakan adalah analisa HBU untuk lahan terbangun. Analisa HBU untuk lahan terbangun adalah analisa terhadap lahan yang diatasnya telah dilakukan pengembangan atau telah dibangun sebuah properti dengan mempertimbangkan apakah properti tersebut perlu dibiarkan, direnovasi, atau dirobohkan. Metode HBU diharapkan dapat memberikan dan mempertimbangkan berbagai jenis alternatif penggunaan properti yang paling optimal serta dapat mengetahui alternatif properti yang dapat memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik pada lahan Gedung Flamingo. Analisa HBU meliputi aspek legal yang menganalisis zoning, aspek fisik menganalisis ukuran, bentuk dan kegunaan, aksesibilitas, utilitas, serta perencanaan bangunan, dan aspek finansial menganalisis kelayakan finansial. Kemudian menganalisa produktivitas maksimum untuk mendapatkan nilai lahan tertinggi. Denah Gedung Flamingo ditampilkan pada Gambar 1. II. TINJAUAN PUSTAKA A. Penilaian Properti Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Penilaian properti adalah suatu proses analisa yang dilakukan oleh seorang penilai yang mengestimasi Analisa Highest and Best Use pada Lahan Terbangun Gedung Flamingo Surabaya Safira Rachmasari Damayanti dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya (ITS) e-mail: retno_i@ce.its.ac.id G Gambar 1. Denah Gedung Flamingo.