서울도시연구 제12권 제3호 2011. 9, 논문 pp. 17～32. 17 GIS를 이용한 다차원 Isovist 시지각 특성이 도심 상업용부동산 가치에 미치는 영향 연구 전범석*․Jean-Michel Guldmann**․서원석*** 1)2)3) Impacts of Multi-dimensional Isovist on Commercial Real Estate Values in CBD Area Using GIS Bumseok Chun*․Jean-Michel Guldmann**․Wonseok Seo*** 요약 ：본 연구는 그 연구절차와 방법의 어려움으로 인해 도외시되어왔던 다차원 Isovist, 특히 3차원 분석 을 활용해 시지각에 대한 지표설정의 성을 높이, 이 분석으로부터 얻어진 정보를 바탕으로 그동안 주용부동산에 주로 초점을 맞추었던 조망권의 가치평가 연구를 상업용부동산으로 확장시키는 데 그 목적을 두 있다. 이를 위해 본 연구는 GIS를 이용해 다차원 도시모델을 구축한 후 2D 및 3D Isovist 분석을 실시하였으며, 3가지 헤도닉가모형을 이용해 시지각 특성이 상업용부동산의 주요한 가치척도인 재산세에 미치는 영향을 파악하였다. 본 연구는 재산세와 시지각의 분석을 통해 조망권이 충분히 확 보될 수 있는 상업용부동산의 가치가 동일한 조이지만 조망권이 낮은 부동산에 비해 높다는 를 도출하였는데, 이는 높은 조망권이 주용부동산의 가에 긍정적인 영향을 미치 있다는 기존 연구와 은 맥락의 로 상업용부동산 역시 조망권이 가정에 중요한 요소로 작용하 있다는 을 보여 주 있다. 본 연구는 다음 은 연구가치 및 의의를 가지 있다. 첫 번째, 기존의 2차원 조망분석이 가지는 한를 3차원 Isovist를 사용함으로써 적인 정보의 사용을 통한 보다 정확한 부동산가치의 영 향력을 파악할 수 있도록 하였다. 두 번째, 미국 콜럼버스 도심에 대한 분석를 바탕으로 향후 서울의 도심 및 부도심 내 상업용부동산의 가치평가를 화하, 이를 기반으로 전반적인 미래 도심발 방향 을 제시하였다. 세 번째, 상업용부동산의 세제산정에 있어 비시장재에 대한 려의 필요성을 제기하였다. 네 번째, 오픈스페이스 및 조망권을 충분히 려한 상업지구 발은 장기적으로 부동산가치를 상승시킴  동시에 이용자에 대한 편의성을 증진시킬 수 있다는 점을 조하였다. 주제어：다차원시지각, 조망권, GIS, 상업용부동산가치, 재산세 ABSTRACT：The purpose of this study is to set the prototype of multidimensional Isovist for visibility assessment, specifically focused on the 3D Isovist, and also to estimate its impact on commercial real estate tax that overlooked among the previous research. To conduct the analysis, this study develops 2D and 3D Isovist analyses using GIS. Then, it investigates the relationship between 2D/3D Isovists and commercial real estate tax in the CBD area based on three hedonic price models. The results show that commercial real estates having much visible space have higher values * 오하이오주립대학교 도시및지역획학 박사정 수료(Ph.D. Candidate, Department of City and Regional Planning, Ohio State University) ** 오하이오주립대학교 도시및지역획학 교수(Professor, Department of City and Regional Planning, Ohio State University) *** 협성대학교 도시지역학부 전임사(Full-Time Instructor, Division of Urban and Regional Studies, Hyupsung University), 교신저자(E-mail: wseo@uhs.ac.kr, Tel: 031-299-1312)